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万方地产职业经理人李庆民:在变动中拓展事业

发布日期:2019-09-18 10:40   来源:未知   阅读:
 

  化工专业毕业论文答辩ppt模板,7月15日,在北京大学校友创业联合会举办的校友企业参观活动第十四期现场,记者有幸见到了万方地产董事、总经理李庆民学长。李庆民学长与大家共话创业经历,展望房地产行业发展。记者特整理李庆民学长的精彩讲解,编撰此文。

  李庆民,1969年3月出生。88级北律系本科生,93级北律系硕士生,社会科学院经济学博士,中共党员。1999年3月至2008 年10月,担任北京众一律师事务所合伙人,党支部书记。2008年11月至今任万方投资控股(集团)有限公司董事会董事、总经理。

  “万方作为一个综合性投资控股公司,并不是一个大企业。我们的目标定位是办好一个中小型公司。”李庆民如是说。2009年他带领企业团队,促成万方地产借壳*ST中辽复牌上市,成为中国资产重组和股改的又一经典案例。如今大谈商业楼盘销售的奥妙的他,在不久前却是一位具有十二年从业经验的律师事务所合伙人。安身立命之业在不惑之年才发生变化,对于李庆民来说算不得什么大事。新的事业带来新的成就,愈加繁忙的工作之余,他坦言“人不能活得太舒服”。

  坐镇于朝阳区曙光西里的第三置业大楼,李庆民还津津乐道于当年在北大的点滴求学经历。1988年李庆民考入北京大学法律系,静园三院是老法律系办公的地方,旁边是一片郁郁葱葱的桃树林。1993年,他又顺利考入本系攻读硕士研究生,师从当时法律系系主任魏振瀛老师。1996年毕业后,李庆民成为一名职业律师,经过三年的从业经验积累,成功地成长为一名律师事务所合伙人,并成功代理阿里巴巴域名案和东方电子000682股吧)证券民事赔偿案等影响比较大的案件,擅长证券和公司事务。对于律师行业,他笑称是“三十岁就能看到退休”。做到合伙人之后,工作弹性大,节奏可以自己调节。早晨上班,下午钓鱼,日子过得清闲自得。

  长期学习法律,做法律工作,给李庆民的感觉是“有点儿烦了”,人生似乎没有了什么追求,因此他想要给自己“换一换环境”。2004年到2007年,李庆民在社科院研究生院潜心攻读经济学投资系博士生课程,师从中国投资学会副会长、原国家发改委投资所所长张汉亚教授。求学经历足以让人充实,那时李庆民的目标是凭借多年的工作经验和研究基础,在科研院所一门心思搞学术。但在“洋博士”比“土博士”值钱的年代,他的愿望并没有“得逞”。由于在公司证券和上市业务中表现出色,人脉甚广,李庆民得到了二次创富的机会。于是他决心投身地产事业,以万方地产的借壳上市为契机涉足房地产金融。对于这样一个华丽的转身,李庆民并没有存心谋划过。但是他觉得人要有热情,不能太懒。

  2009年6月,A股市场上出现了一位新“玩家”。中辽国际合作(集团)股份有限公司(*ST中辽,000638.SZ)复牌,名称更改为万方地产股份有限公司(万方地产)。有媒体称:“*ST中辽因万方地产的出现,实现了免遭退市命运的救赎。”而主导这次复牌上市的玩家就是北京万方源房地产开发有限公司,李庆民作为代理律师参与了此次借壳上市的全过程。在与债权人进行长期艰苦卓绝的谈判过程中,李庆民认定“债务重组时间越长,债权人机会成本越高,期望值越低”,通过坚忍不拔的努力,最终实现了债权人的妥协,万方与中国长城资产管理公司(长城公司)签订了《债权置换股份协议书》,长城公司以其对*ST中辽的全部债权约9000 万元,置换万方源收购*ST中辽股权中的700 万股股权,并按确权金额的5%进行偿付。妥善解决了长城公司的债务问题,对解决其他债务来说具有标志性意义。几天后在债权人会议上,5%的统一偿付标准得到了债权人的一致同意,资产重组得以顺利实施。公司复牌上市的成功实践,被一些股评人士称为“木乃伊归来”,也创造了股价新高,2009年6月5日复牌首日创出了560%的单日涨幅。

  借壳上市之后,万方控股又将其所持有的北京华松房地产开发有限公司(北京华松)合计70%的股权、万方源将其所持有的北京天源房地产开发有限公司(北京天源)91.43%的股权,无偿赠送给上市公司。而这两家地产公司也成为了支撑重组后上市公司业绩的两大支柱。无偿赠送的目的是为了增加万方地产的每股收益。根据2008年4月28日的*ST中辽股权分置改革说明,上市公司2008 年~2010年每年的每股收益均不低于0.20元,否则将追加对价,流通股股东每10 股获付0.75 股。但上述已注入资产并不足以支撑上市公司长期业绩所需,资产注入便成了顺理成章之事。公司下一步将通过定向增发方式,把万方控股房地产开发方面的所有相关经营性资产注入上市公司,以增强上市公司的持续经营及持续盈利能力。

  李庆民认为,房地产经营管理的特殊性在于它的包罗万象,房地产开发商就是一个系统集成商。房地产内部整合了太多的行业,上至金融投资,下到建筑工程,跨度广泛,需要操心的事情多。除了拥有专业的管理团队去完成每一步工程,核心的事情则要亲自打理。

  房地产的营销工作要放在前面去做。首先是市场的细分,明确目标客户,之后才能确定建筑的具体方案,选择商品的推广和销售群体。通俗一点来说,卖房子和卖白菜没什么区别,卖的就是一种消费心理。要想卖出价格与别人有所差异,就要使商品也有所差异。都是卖白菜,价格肯定拉不开。你卖的是白菜,我卖的也是白菜。但你的是大棚白菜,我的不是大棚白菜;你的是打过农药的,我的是没打过农药的。这就实现了商品价格的差异化。待开发项目的目标客户是京城白领还是公司老板,对于目标客户是否有清晰的营销手段,项目营销的具体策略如何,都决定了房地产销售业绩的好坏。

  李庆民举例说,万方地产旗下的重庆百年同创房地产开发有限公司立项开发的一个项目,在最初立项时以住宅为定位,但是按照企业办公来设计施工的。一栋400到500平方米的建筑标准,特别适合中小公司进驻办公,产品的模式自然受到买家青睐。在开发新的楼盘时,又针对更有实力的公司进行市场需求的细分,原先单层设计变为现在的跃层设计,原先单卖一层变为现在合卖两层,在售楼中心也有售楼模型的创新,每一个产品都有无数展示的细节可以进行创新。

  李庆民认为,在儒家文化的深刻影响下,人们普遍认为要买产业才能保值增值。因此置地买房在中国是一项长期又划算的投资策略。但从房地产经营的角度讲,房地产投资又有一个转型的问题。与传统制造业相比,房地产公司的优势在于现金流多,不沉淀资产。房地产经营的结果是将产生大量的优良资本,使资本最终得以充分合理的利用,找到适当的投资路径,就达到了房地产经营的成功转型。因此需要研究并尝试什么样的行业具有投资潜力。在正确战略的指导下,房地产业的转型很快,并且有很多机会转型成功。基于这样的认识,万方集团除了主要的房地产经营,旗下还有包括餐饮、通讯、医疗、工程管理和体育用品推广等主流行业企业,实现了多元化经营的管理理念。

  未来的万方是否将一路做大做强?李庆民说,就地产公司而言,万方完成增发之后,在长沙、重庆、哈尔滨、沈阳、合肥会有几百万平方米的土地储备,但这对于一个大型房地产公司来讲并不算什么。由于万方地产的股本较小,因此每股收益应该还是不错的。

  席间讨论,李庆民给人雷厉风行、勤敏果断的印象,以勤奋进取的姿态百尺竿头更进一步的务实做派,也使在场的北大校友深深感佩。